Het rapport gaat niet speciaal over Nederland. Maar de naam van ons land duikt
toch veelvuldig op in het nieuwe onderzoek van de Oeso
naar de wisselwerking tussen de huizenmarkt en de economie.
De Nederlandse markten voor koop- en huurhuizen blijken zacht gezegd nogal
extreem.
Stijging huizenprijs
Zo stegen de prijzen van koopwoningen hier de afgelopen dertig jaar sneller
dan bijvoorbeeld in de Verenigde Staten of Frankrijk. Nederland zit volgens
de Oeso in de kopgroep, samen met landen als Ierland, Spanje en
Groot-Brittannië.
Een van de redenen van de doorgeschoten prijzen is de weinig soepele
huizenmarkt. Zo heeft de stijging van de huizenprijs nauwelijks invloed op
het aanbod van nieuwe huizen. Alleen in Tsjechië werkt de huizenmarkt nog
slechter dan in Nederland.
Als in Nederland de huizenprijs met 10 procent stijgt, leidt dat (met
vertraging) slechts tot 2 procent meer nieuwbouw, berekende
de Oeso. In bijvoorbeeld Zweden zou het aanbod van nieuwe woningen dan met
13 procent stijgen. In de VS is dat zelfs 20 procent.
In die laatste landen haalt nieuw aanbod de druk van de ketel. In Nederland
blijft er lang schaarste en blijven huizenprijzen daardoor langer stijgen.
Schaarse bouwgrond
De gebrekkige werking van de huizenmarkt komt onder meer doordat Nederland
druk bevolkt is. Hoge bevolkingsdruk maakt bouwgrond schaars. Er is volgens
de Oeso een duidelijk verband tussen de mate waarin nieuwbouw op prijzen
reageert, en de hoeveelheid inwoners per vierkante kilometer.
Maar het overheidsbeleid speelt ook een rol. Strenge planologische regels en
lange procedures belemmeren de reactiesnelheid van projectontwikkelaars en
andere bouwers.
Mobiliteit werknemers
Dat de Nederlandse huizenmarkt zo slecht werkt, heeft gevolgen voor de hele
economie. Het remt de mobiliteit van werknemers. In regio’s met veel vraag
naar arbeid stijgen de huizenprijzen, zonder dat er nieuw aanbod van huizen
op de markt komt.
Daardoor kunnen regionale arbeidstekorten en -overschotten blijven bestaan, en
komt minder vaak de juiste man of vrouw bij het juiste bedrijf terecht. De
Oeso schrijft: "Als de gevoeligheid van het aanbod van huizen van het
lage niveau van Nederland zou stijgen naar het gemiddelde van de
Oeso-landen, dan zou de mobiliteit met 50 procent kunnen stijgen."
Ook de verlaging van de overdrachtsbelasting en andere aankoop- en
verkoopkosten kunnen de mobiliteit van de Nederlander stimuleren. Maar uit
de cijfers van de Oeso blijkt dat met pakweg 8 procent van de koopsom die
transactiekosten in Nederland vrij gemiddeld zijn. In België is dat
percentage ruim 14 procent.
Explosieve mix
Een andere reden voor hoge en volatiele prijzen is - jawel - de
hypotheekrenteaftrek. Vooral in combinatie met een slecht werkende
huizenmarkt en deregulering van hypotheekmarkt, vormt die aftrek een
explosieve mix.
Het is precies de receptuur die Nederland de afgelopen decennia volgde. Banken
deden vanaf begin jaren negentig steeds minder moeilijk bij het afsluiten
van hypotheken. Het tweede inkomen ging meetellen, tophypotheken waren geen
probleem meer, flexwerkers kwamen pots voor een lening in aanmerking en
aflossen werd een keuze.
Tegelijkertijd belemmerde de overheid snelle nieuwbouw, terwijl de aftrek van
hypotheekrente nauwelijks werd verminderd. Volgens het Oeso-onderzoek was de
grote stijging van de huizenprijs een logisch gevolg van deze factoren.
Hypotheekrenteaftrek
Ondanks de kleine aanpassingen aan de renteaftrek, (het maximeren van de
aftrek op dertig jaar, de bijleenregeling), is nergens de subsidie voor
huiseigenaren met een hypotheek zo hoog als in ons land.
Volgens berekeningen
van de Oeso bedraagt het gat tussen de betaalde hypotheekrente en de
werkelijke rentelast na belastingen, in Nederland ruim 1,6 procentpunt. In
geen enkel Oeso-land is dat verschil groter.
Lekke daken
Niet alleen op de markt voor koophuizen heeft de Oeso kritiek. Ook de
huurmarkt krijgt onder uit de zak. Nederland heeft na Zweden de strengst
gereguleerde huren van de Oeso-landen. Ook hier ontbreekt marktwerking. Dat
maakt verhuizen moeilijker en remt de mobiliteit. Want in een nieuwe stad
komt de huurder niet zomaar in aanmerking voor een sociale woning en het
prijsverschil met de private huurmarkt is groot.
Bovendien zorgen de kunstmatig lage huren voor een kunstmatig laag aanbod van
(sociale) huurwoningen - in kwantiteit maar ook in kwaliteit. Nergens in het
Oeso-gebied zijn er zoveel huurhuizen met een lek dak, zo becijfert
het rapport droog.
Meer dan acht procent van de Nederlandse huurders moet als het regent in de
weer met emmers en dweilen. Er is volgens de onderzoekers een direct verband
met het restrictieve huurbeleid. In bijvoorbeeld Finland zijn de huren veel
vrijer, en zitten bijna alle huurders droog.
Lees ook:
Dit artikel is oorspronkelijk verschenen op z24.nl